Mètodes de gestió de MKD. Drets i obligacions de l'òrgan de gestió de MKD

2024 Autora: Henry Conors | [email protected]. Última modificació: 2024-02-12 04:51

Per tal que la gent visqui en cases netes i reformades, gaudeixi caminant a prop de la casa, cal mantenir el funcionament de tot el sistema de serveis públics, organitzar adequadament l'ús de la propietat comuna, cuidar la comoditat dels veïns i la millora de la zona del pati. Qui hauria de fer això? Òbviament, els residents d'un edifici d'apartaments (MKD) han de fer una feina important per organitzar un organisme d'aquest tipus que s'ocupi de la propietat comuna de manera qualitat i oportuna i mantingui la casa neta i ordenada en els seus interessos. Tota la gamma de treballs de manteniment de la llar s'anomena gestió MKD.

Com es pot implementar exactament MKD?

Molts han sentit parlar de quins mètodes de gestió de MKD existeixen actualment. Però sovint no hi ha prou temps per entendre els detalls, tot i que aquest coneixement és molt útil.

Al Codi de l'Habitatge de la Federació Russa, els mètodes per gestionar la MKD s'estableixen de manera molt entenedora (part 2 de l'article 161). Tanmateix, no tots són aplicables a totes les llars. Si hi ha menys de trenta apartaments al MKD,la legislació d'habitatge ofereix una gestió directa com a forma de gestionar la MKD. En aquest cas, els contractes amb proveïdors, reparadors, netejadors i altres treballadors els conclouen els propietaris d'apartaments, que seran responsables de les organitzacions d'inspecció i pagaran multes en cas de problemes en l'àmbit de la seguretat contra incendis, accidents, recollida intempestiva d'escombraries. La gestió la porta generalment un grup d'iniciativa de veïns o un representant seleccionat de manera pro bono. Però la implementació d'activitats per al manteniment i l'operació de MKD és una gran feina, per tant, és raonable instal·lar un control directe com a forma de gestionar MKD a les cases petites. Cada llogater té la seva pròpia visió de la imatge d'una casa i una entrada ideals, de manera que el nombre de residents afecta directament la capacitat d'arribar a un compromís i afecta la probabilitat de conflictes i malentesos.

La segona opció per a la gestió de MKD, especificada al Codi de l'Habitatge, és la gestió d'un determinat tipus d'entitat jurídica. En particular, aquesta persona pot ser una associació de propietaris (HOA), una cooperativa d'habitatge (HC) o una altra cooperativa de consum especialitzada (PC). Amb aquest mètode de gestió, els propietaris dels apartaments autoritzen la persona jurídica a signar contractes per a les reparacions actuals i per a tots els aspectes de l'explotació de la propietat de l'habitatge, així com per a la prestació d'aigua, sanejament, calefacció i altres serveis.

La tercera opció consisteix a celebrar un acord amb una organització gestora que durà a terme totes lesgamma de serveis per a MKD i, al mateix temps, ser responsable de possibles violacions dels requisits de la legislació russa davant les autoritats d'inspecció.

Qui decideix gestionar l'MKD?

Els propietaris d'apartaments no només tenen control sobre la seva superfície, sinó que també han de mantenir la propietat comuna en bon estat. Per tant, el Codi d'Habitatge de la Federació Russa conté una directiva perquè els propietaris decideixin com es gestionarà la seva casa. Abans d'escollir un mètode per gestionar un MKD, els propietaris d'apartaments haurien d'estudiar amb detall les seves especificitats, quin és el més adequat per a la casa, tenint en compte la seva edat, estat i altres característiques, així com correlacionar-lo amb la voluntat dels propietaris de gestionar la seva pròpia llar i pagar les factures de serveis a temps.

La tria final es fa en una junta general de propietaris, que es pot celebrar presencialment o organitzada sense la presència personal de tots els residents. Perquè una decisió de l'assemblea sigui vàlida, els residents que junts tinguin el 50 per cent o més dels vots han de votar-la. L'elecció de com gestionar la MKD per part de l'assemblea general ha de ser estrictament acceptada per cada llogater de la MKD, fins i tot malgrat la possible omissió de la pròpia reunió. Quan la reunió es celebra en absència, es considera participació la transmissió oportuna per part del titular de la seva decisió per escrit. El resultat d'aquesta reunió de propietaris d'apartaments es registra al protocol per triar el mètode de gestió de MKD, que es publica a les entrades de manera que cada propietariapartaments sense f alta el va conèixer. La col·locació pública la fa l'iniciador de la reunió dins dels deu dies següents a la presa de la decisió. De la mateixa manera, mitjançant l'organització d'una assemblea general, es realitza la possibilitat de canviar el mètode de gestió de MKD.

Tot l'anterior té a veure amb cases que ja estan ocupades. Però la situació és diferent amb les cases de nova construcció. Sovint passa que en un edifici nou no tots els llogaters tenen el dret de propietat, per exemple, es tracta d'accionistes que pateixen des de fa temps. A causa del fet que aquests ciutadans, d'acord amb la legislació sobre l'habitatge, no tenen dret a vot sobre la qüestió de determinar la forma de gestió d'una casa, esdevé impossible triar una manera de gestionar aquesta casa.

Què passa si no se selecciona el mètode de control MKD?

El Codi de l'habitatge limita el període de temps en què els propietaris tenen l'oportunitat de considerar i organitzar el procés de creació d'una HOA o d'escollir una organització de gestió.

determinat per l'òrgan de govern. En aquest cas, cap dels llogaters té dret a negar-se, i cada propietari està obligat a seguir les disposicions de l'acord de gestió celebrat amb l'entitat gestora seleccionada, independentment de si aquest acord li convé o no. Però sempre hi ha un procedimentl'oportunitat de corregir l'estat actual de les coses i, abans de l'expiració del contracte, de celebrar una reunió general per discutir la qüestió del canvi de mètode de gestió del MKD o de l'organització gestora.

Què inclou el manteniment dels locals a la MKD?

Tots els serveis i obres relacionades amb el concepte de "manteniment de locals en un MKD" estan definits per la legislació d'habitatge. Aquest concepte inclou un ampli ventall de serveis per organitzar el subministrament d'aigua, llum, gas, calor, empadronament dels ciutadans que viuen a l'habitatge, serveis comptables, funcionament tècnic, manteniment sanitari.

El funcionament tècnic, al seu torn, inclou el manteniment dels sistemes d'enginyeria de l'edifici i les obres de reparació. El manteniment sanitari inclou tot el ventall de mesures per mantenir la neteja i l'ordre a la casa i al territori adjacent, per exemple, neteja, desinfecció, desratització, desinfestació.

Què fa l'HOA?

Aquesta manera de gestionar MKD, com a HOA, apareix on alguns llogaters voldrien poder controlar la despesa en manteniment de la seva llar. El lideratge de l'HOA no sorgeix de zero, sinó que sempre es crea a partir dels residents més actius i interessats. I encara que els ciutadans tan emprenedors no sempre tenen un coneixement complet de la base jurídica i coneixements en l'àmbit dels serveis públics, un factor important per a un treball d'èxit és el desig de millorar la seva llar. La junta de l'HOA ha de dur a terme treballs contractuals sobre neteja, eliminació d'escombraries, manteniment de comunicacions d'enginyeria i altres aspectes.manteniment de la casa i del territori adjacent. Mantenir l'ordre i seguir les normes sanitàries i de seguretat contra incendis també és una funció important de l'HOA. La part financera de la gestió implica la presència d'un comptable a l'HOA per mantenir registres dels fons que són transferits pels llogaters per pagar els serveis públics, així com els diners que es gasten en les necessitats de la casa. Es poden rebre ingressos addicionals de l'HOA de l'arrendament de qualsevol part de la propietat comuna.

Si el propi propietari decideix si vol convertir-se en membre de l'HOA o no, llavors, al seu torn, l'HOA no té dret a rebutjar l'admissió a les seves files, encara que de sobte altres membres de l'HOA s'oposarà. La reticència a convertir-se en membre de l'HOA de vegades s'associa amb la necessitat de pagar serveis addicionals: seguretat a l'aparcament i a l'entrada, parterres al pati, càmeres de vídeo als pisos. De fet, per als membres de l'HOA, el pagament és obligatori si la junta de l'HOA ha pres aquesta decisió. La solució a aquesta situació pot ser un acord individual amb l'HOA, en el qual totes les tarifes s'aprovaran per endavant.

Com funciona l'empresa gestora?

Amb la signatura directa d'un conveni entre els propietaris i una empresa de gestió especialitzada, es preveu la prestació de serveis de manteniment i sanejament a domicili, així com treballs de reparació d' alt nivell, com a especialistes professionals i amb experiència que treballen en el L'empresa gestora serà capaç d'avaluar correctament la necessitat i la complexitat del treball, seleccionar els materials adequats, convidar el correcteespecialistes. Si l'empresa gestora treballa amb diverses cases, també és possible un menor cost de treball i serveis. Tanmateix, la comunicació amb l'empresa de gestió sovint és difícil i fins i tot un petit incident com una bombeta cremada pot resultar incòmode durant diversos dies.

Acord amb l'empresa gestora: què és el més important?

El pas més important del procediment per establir una de les maneres de gestionar MKD és el desenvolupament i la celebració d'un acord amb la societat gestora. El contingut del conveni determinarà la futura relació entre els llogaters i la societat gestora, inclosa la possibilitat de rescindir el contracte en cas de realització deshonesta de les funcions de manteniment de l'habitatge. El text del contracte ha d'indicar tots els immobles de l'habitatge, tipus i freqüència d'obres i serveis que la societat gestora estarà obligada a realitzar, l'import i el termini de tots els pagaments que hauran de fer els propietaris. En el contracte també es pot prescriure el tràmit per informar als veïns de l'obra realitzada. Si això no es fa, l'informe s'ha d'enviar als propietaris un cop l'any.

Per què s'està reunint el consell de MKD?

Un altre deure dels llogaters és escollir l'ajuntament de la casa en el cas que s'hagi escollit l'opció amb una societat gestora entre els mètodes de gestió del MKD. De fet, les principals tasques del consistori són la formulació de propostes i el control dels treballs en curs. En una reunió de propietaris, els consellers fan propostes sobre què es necessita exactamentreparar, quines reparacions actuals es poden ajornar a l'any vinent, i que requereixen mesures urgents, a qui i amb quines finalitats es poden llogar béns comuns i altres aspectes del manteniment de MKD i paisatgisme. Les tasques de l'ajuntament també inclouen l'estudi dels contractes i convenis que es proposin celebrar entre els propietaris per tal de protegir els drets i interessos dels veïns de l'habitatge. A partir dels resultats de la consideració, el consell formula les seves conclusions i recomanacions sobre tots els documents. Es pot dir que el consell de MKD racionalitza la discussió de qüestions importants a les reunions de propietaris, interactua amb l'organització gestora i controla l'aplicació dels termes de l'acord de gestió.

Pros i contres de les diferents formes de gestió de MKD

Si fem una descripció comparativa dels mètodes de gestió de MKD, podem extreure les conclusions següents. La diferència fonamental rau en el fet que la gestió directa implica la solució de tots els problemes per part dels residents de la casa. Mentre que les altres dues maneres de gestionar MKD us permeten transferir la càrrega de responsabilitat a les espatlles del president de l'HOA o de la direcció de l'organització gestora. D' altra banda, amb una gestió independent, es pot operar amb fons molt més mòbils i ajustar de manera flexible l'elecció d'obres i serveis a la situació actual. Els residents que gestionen directament la casa poden fins i tot reduir significativament els costos de reparació i manteniment de la seva llar seleccionant contractistes segons els seus desitjos pel cost de l'obra i els serveis.

Al mateix temps, una característica distintivaconveni amb la societat gestora rebrà serveis professionals d'acord amb els requisits de la llei. En la gestió dels llogaters o en forma d'HOA, les persones amb educació i habilitats especials no sempre participen en l'organització del manteniment de la llar, per la qual cosa es poden requerir costos addicionals per a la formació del personal en l'àmbit de l'habitatge i els serveis comunitaris i la legislació. A més, les organitzacions de gestió, per regla general, disposen d'equips especialitzats que els permeten oferir molts serveis a un nivell superior. En general, tots els mètodes de gestió de MKD tenen els seus propis matisos que s'han de tenir en compte a l'hora de triar.

On contactar si hi ha problemes amb l'empresa gestora?

En cas de defectes en el manteniment de la casa (per exemple, les escombraries no es van retirar a temps del lloc del contenidor, l'entrada no es va netejar en mullat, les parets de l'ascensor es van pintar i altres infraccions), és recomanable primer contacteu directament amb l'empresa gestora amb el requisit de solucionar els problemes. Si l'empresa gestora no respon, s'ha d'enviar una queixa a la Inspecció Estatal d'Habitatge per a la seva verificació.

No obstant això, hi ha maneres alternatives d'influir en l'empresa gestora. Així, a Sant Petersburg, fa uns quants anys que funciona el portal “El nostre Sant Petersburg” creat pel govern de la ciutat. En aquest lloc, podeu publicar un informe sobre un problema existent seleccionant la categoria adequada i adjuntant fotos o documents de suport. Després de registrar-se al llocel missatge s'envia per processar-lo a l'executor, a l'empresa gestora i al control de l'administració del districte. Paral·lelament, s'estableix automàticament un període durant el qual el contractista està obligat a donar resposta sobre l'eliminació del problema. Les estadístiques de missatges són un indicador important de la feina de les administracions de districte en l'àmbit de l'habitatge i els serveis comunitaris, de manera que la majoria dels missatges es processen de manera eficient i puntual.

Per a problemes relacionats amb la determinació del mètode de gestió de MKD, hi ha dues categories obertes al portal per enviar missatges: "Infraccions en triar/canviar una organització gestora" i "Infraccions en crear un HOA". A més, si no hi ha informació sobre l'empresa gestora seleccionada, podeu enviar un missatge a la categoria "No hi ha informació sobre l'empresa gestora a la casa".

El portal presenta una gran selecció de categories per publicar missatges sobre l'estat insatisfactori de la propietat comuna a la casa i al pati. També podeu denunciar els gronxadors trencats al pati, les papereres desbordades i les escales sense rentar. Les categories més populars per al manteniment de la casa són "Estat insatisfactori de la porta d'entrada" i "No o incompliment de l'horari de neteja de l'entrada". En el primer, es reben missatges sobre la necessitat d'un treball urgent en la reparació actual de l'entrada, en el segon, informació sobre la violació de les condicions sanitàries de les escales.

La consciència sobre els mètodes de gestió de MKD, les seves característiques, el procediment per triar una empresa de gestió i el seguiment del seu treball permet triar l'opció més reeixida permanteniment de la seva llar. Per entendre les complexitats de la legislació sobre l'habitatge, cal dedicar molt de temps, però aquesta feina donarà els seus fruits amb escales ben cuidades i ascensors que funcionen sense problemes.