Tipus de valor en activitats de valoració

2024 Autora: Henry Conors | [email protected]. Última modificació: 2024-02-12 04:55

El cost és una de les característiques clau de l'objecte d'una transacció de dret civil. Quins són els seus signes? Com es classifiquen els valors? Amb quina finalitat en els negocis o en el sector immobiliari es calculen els indicadors rellevants i amb quins mètodes?

Què és "cost" i "estimació"

Abans d'examinar els tipus de valor i els motius que l'acompanyen per a la seva classificació, anem a definir què és. Hi ha força criteris que permetrien donar-li una característica inequívoca entre els economistes mundials i russos. Entre les més populars hi ha aquesta: el cost és una suma de diners que s'estableix com a condició d'una transacció en el procés d'interacció de subjectes de relacions de dret civil en el moment esperat de la transferència dels drets de propietat o altres mecanismes per utilitzar un objecte. Al seu torn, el concepte d'"avaluació" s'associa al mecanisme per determinar l'import en qüestió.

Aspectes de l'avaluació

Els objectes d'avaluació poden ser béns immobles, serveis, transports, articles per a la llar, propietat intel·lectual, tot allò que el dret civil preveu com a possible subjecte per a transaccions amb persones físiques i jurídiques. El procediment per determinar el valor monetari,el traspàs dels quals d'un subjecte de relacions jurídiques a un altre constitueix la base de la transmissió dels drets de propietat, s'efectua mitjançant mètodes reconeguts per ambdues parts. També poden ser oferts per tercers, però subjectes a acord amb els principals participants en la transacció.

Aquells o altres tipus de valor de béns, béns o serveis es poden determinar, en funció de la naturalesa de les relacions jurídiques, a instància de les parts o en virtut d'exigències legals. Així, per exemple, en les transaccions immobiliàries, l'ús de taxadors és en molts casos obligatori per al registre de la propietat.

Enfocaments d'avaluació

L'avaluació, així com, per exemple, la determinació del tipus de valor, es pot dur a terme en el marc de diferents enfocaments. A la pràctica comercial russa, n'hi ha tres principals: rendible, comparatiu i costós. Considereu la seva essència.

El model d'ingressos implica l'ús de mètodes que es basen en el càlcul dels ingressos estimats del possible ús del nou propietari de l'objecte d'avaluació, per exemple, el lloguer. El model comparatiu implica l'estudi de xifres que caracteritzen els tipus de valor de la propietat d'uns objectes, amb indicadors d' altres molt semblants en termes bàsics. Per exemple, un taxador, quan determina l'indicador monetari adequat per a un apartament, per regla general, estudia les propostes existents al mercat immobiliari. En el marc del model de costos, es calculen les possibles despeses que siguin necessàries pel que fa al manteniment de l'objecte en condicions de funcionament correctes. Si a,Suposem que una persona compra un tractor i, aleshores, l'avaluador que va contractar ha de tenir en compte els costos potencials associats a la reparació d'equips a l'hora de determinar el cost d'aquest tipus de transport.

Resultat de l'estimació del valor

Un cop analitzats els tipus de valors d'immobles i feta una valoració adequada, el resultat es pot utilitzar com a guia per determinar el preu final de la transacció. O per a altres propòsits, per exemple, en concloure un contracte d'assegurança, oferir un préstec, vendre una acció, etc. Considerem quins tipus de valor es distingeixen en l'avaluació de diversos objectes per part d'experts russos. I també com es pot utilitzar la informació rellevant a la pràctica.

Classificació de valors

Quins tipus de valors d'un objecte d'avaluació concret distingeixen els experts moderns? Aquí hi ha molts criteris de classificació. Penseu en un dels models més comuns entre els economistes russos.

Conté, en particular, el valor de mercat. Aquest és el preu, el valor del qual es fixa en el moment de la valoració de l'objecte, sempre que se suposa que es ven en un segment competitiu. És a dir, els requisits previs per determinar el cost correcte són la disponibilitat d'informació pública sobre els principis de fixació de preus dels productes, l'absència de factors externs (reguladors) significatius que afectin el preu.

Hi ha un valor d'inversió en el model considerat. Els seus indicadors s'identifiquen per tal de proporcionar informació a les persones interessades a invertir en un objecte determinat. En alguns casosel valor de la inversió pot coincidir amb el valor de mercat. Però no sempre és així. De vegades, simultàniament al valor de la inversió, també es calcula el valor de liquidació de l'objecte. El seu valor expressa la quantitat probable de possibles ingressos en la revenda de l'objecte de la transacció.

Hi ha un valor cadastral. La finalitat del seu establiment és l'entrada d'un objecte en un registre estatal o industrial determinat amb l'ús posterior de la informació per part de les declaracions pertinents. Per regla general, en aquest cas estem parlant del càlcul dels impostos. El valor cadastral sol estar per sota del valor de mercat quan es tracta de béns immobles, o aproximadament igual.

També existeix el valor de l'assegurança. Implica el càlcul de l'import dels pagaments en virtut del contracte d'assegurança. En alguns casos, el cost de substitució de l'objecte també es calcula simultàniament. Això passa, per exemple, si l'acord corresponent amb la companyia d'assegurances no implica una compensació monetària, sinó portar l'objecte al seu estat funcional original en cas de dany o avaria.

Per tant, hem considerat 4 tipus de valors més comuns a l'escola d'economia russa, així com diversos complementaris. Aquesta llista, per descomptat, no és exhaustiva. Hi ha tipus privats de valor de mercat, així com d'inversió, o cadastrals, relatius a les característiques dels objectes amb diferent, com a opció, estatus jurídic. Ara passem a estudiar l'essència dels objectes en relació amb els quals es calcula el paràmetre corresponent enaspecte d'importància pràctica.

Valoració de l'empresa

Per descomptat, hi ha molts tipus específics d'objectes en relació amb els quals es determina el valor. Entre els que es troben amb més freqüència en la pràctica empresarial russa es troben els negocis i els béns immobles. En el primer cas, s'avaluen els actius totals de les empreses, els principis de gestió i les activitats que generen beneficis. Abans d'estudiar els tipus de valor empresarial, serà útil determinar els objectius als quals s'enfronta l'assignatura de l'avaluació corresponent.

Per què valorar el negoci? La primera opció aquí són les perspectives de venda de l'empresa. El propietari de l'empresa pot decidir emprendre un altre negoci, però primer és beneficiós transferir l'actual a mans d'un altre propietari. Així mateix, es pot realitzar una avaluació empresarial per millorar la qualitat de la gestió de l'empresa, per identificar possibles mancances en el sistema de gestió. Una altra opció és cridar l'atenció dels inversors en cas que no hi hagi prou capital circulant, o l'empresa s'hagi proposat ampliar el mercat, com a conseqüència de la qual cosa calen fons addicionals. La valoració de l'empresa es pot dur a terme en sol·licitar un préstec: és ella qui, per regla general, serveix de pauta per prendre una decisió sobre l'emissió d'un préstec per part d'un banc.

Valors de valoració empresarial

Quin tipus de valor hi ha implicats en la valoració de les empreses? Quins principis s'utilitzen més sovint aquí? Els principals tipus de valor que són aplicables en relació a la valoració d'empreses són de mercat i d'inversió. Segons alguns experts, tenint en compte la possibilitat de comprar una empresa,és aconsellable que el soci se centre en la segona direcció en l'anàlisi de les perspectives rellevants. Atès que un preu de "mercat" típic d'una empresa és un indicador que no sempre parla sense ambigüitats sobre el potencial de desenvolupament d'una empresa. Però si estem parlant d'identificar-lo, els principis clau per calcular els nombres necessaris es poden basar en:

- en comparació dels indicadors disponibles amb els típics d' altres participants del mercat;

- sobre l'estudi dels avantatges competitius dels negocis;

- sobre la visió subjectiva dels experts que fan l'avaluació;

- sobre l'estudi de la influència dels factors externs.

Quan es tracta de determinar el valor de la inversió d'una empresa, es poden aplicar els mateixos principis, però a més d'ells, també es permet utilitzar-ne altres:

- modelització del comportament dels subjectes implicats en els negocis (influència dels factors);

: càlcul de la rendibilitat (augment del valor de mercat al llarg del temps).

Els indicadors de costos específics poden satisfer un possible comprador o inversor empresarial, depenent de la mida estimada de la inversió en l'empresa i de quines són les perspectives de recuperació. En molts casos, les inversions poden ser d'origen creditici. El valor del possible benefici no només ha de ser diferent de zero, sinó que també ha de garantir el pagament d'interessos al banc. Les directrius addicionals per a la presa de decisions dels inversors, a part dels indicadors que reflecteixen el valor de mercat i d'inversió de l'empresa, poden ser:

- la sostenibilitat esperada del negoci (la capacitat degenerar ingressos amb el temps);

- correlació dels períodes d'amortització amb negocis competitius (potser és més rendible per a un inversor invertir en una altra empresa i per a un comprador - adquirir-la);

- nivell de confiança entre els socis.

Els criteris anteriors poden ser bastant subjectius. Per tant, en la pràctica empresarial, el valor de mercat i d'inversió d'un negoci són paràmetres, encara que importants, però no sempre entre els claus.

Un altre possible factor és el cost dels tipus de treball associats a l'avaluació d'un negoci per inversió o una possible compra. Si l'estudi de l'empresa pot anar acompanyat d'inversions significatives que no impliquen beneficis reals (per exemple, contactar amb experts externs, auditors i analistes), és probable que l'inversor o el comprador potencial de l'empresa prefereixi no tractar amb una empresa concreta.

Taxació de béns immobles

Serà útil estudiar quins són els tipus de valor immobiliari, així com quins enfocaments s'estan implementant per avaluar-lo. Però primer, com en el cas dels negocis, anem a definir els objectius que persegueixen els participants en transaccions de dret civil del tipus corresponent. La necessitat d'estudiar els tipus de valor immobiliari, així com de recórrer als serveis d'un taxador, sorgeix en els següents casos principals:

- hi ha una transacció per a la venda d'un apartament, oficina, altre edifici o local;

- s'avaluen els actius de l'empresa;

: la mida de la base imposable es determina en termes de propietatcomissions.

Per descomptat, a la pràctica hi pot haver més motius per a la valoració de béns immobles. Per exemple, en alguns casos es fa necessari determinar els tipus de costos estimats a més dels procediments bàsics. O, com a opció, avaluar béns immobles per tal de transferir-los a les necessitats de l'estat.

Valoracions de la propietat

Hem assenyalat anteriorment que els principals tipus de valor empresarial són el mercat i la inversió. Pel que fa als béns immobles, es poden examinar els mateixos paràmetres, però, per regla general, s'afegeixen alguns altres. És a dir, el valor cadastral i d'assegurança de l'objecte. En alguns casos, també es determina la liquidació. Ja hem considerat les característiques de la determinació del valor de mercat i d'inversió anteriors. En el cas dels béns immobles, els principis i mètodes generals són generalment similars en la forma als utilitzats en la valoració d'empreses. Només s'utilitzen quan estan més adaptats a les especificitats del mercat rellevant: "competència" es substitueix per "estat" (nivell de reparació, materials d'acabat i la seva qualitat, etc.), "rendibilitat" - per l'esperat " creixent".

Estudiem ara com es calculen les xifres dels valors cadastrals, d'assegurances i de liquidació. Tots ells tenen algunes particularitats. Cada tipus de valor determinat dels enumerats es caracteritza per característiques pel que fa als mètodes de valoració. Considereu-los.

Si parlem del valor cadastral d'un immoble, aleshores l'avaluador pren com a base la metodologiareflectit en fonts legislatives rellevants, recomanacions del Ministeri d'Hisenda i altres departaments responsables de l'ús pràctic de la informació rellevant sobre l'habitatge. En alguns casos, també es poden utilitzar criteris específics per determinar el valor de mercat d'un objecte. Es poden estudiar diferents documents tècnics.

Si la tasca és determinar el valor de l'assegurança dels béns immobles, en aquest cas, per regla general, l'avaluador es guia principalment pels mètodes del mercat, però ajustat pel contingut real de la transacció de compravenda. Per exemple, si una persona compra un apartament amb una hipoteca, només es pot incloure l'import del préstec en el cost de l'assegurança. I en aquest cas, la base corresponent per calcular l'import en virtut del contracte amb les asseguradores pot ser inferior a si es prengués com a base el valor net de mercat de l'apartament.

La hipoteca és un exemple de segment de mercat on el valor de liquidació d'un objecte pot ser pràcticament significatiu per als subjectes de transaccions de dret civil. Si, per exemple, una persona o una organització no compleix les condicions per a pagar un préstec, probablement el banc decidirà vendre la propietat pignorada. Fins i tot abans de signar un acord per processar un préstec, és possible que una entitat financera vulgui analitzar les perspectives del component de liquidació del projecte.

Tingueu en compte, però, que alguns experts consideren inadequat utilitzar el terme "valor de liquidació" en relació amb les transaccions immobiliàries quan es relacionen amb els bancs. Caixael fet que per defecte el contracte hipotecari no implica la transferència obligatòria de l'apartament a la propietat del banc: només és una mesura de seguretat per a un préstec. Mentre que en la seva forma pura, el valor de liquidació implica el càlcul del preu al qual el propietari d'un objecte (per exemple, un negoci) podrà vendre la seva propietat (per exemple, a causa de la fallida de l'empresa). Per tant, el terme en qüestió s'ha d'utilitzar amb precaució en relació amb els béns immobles.

El cost és un valor constant?

Molts economistes moderns pensen que no. A no ser que, és clar, estem parlant d'una economia de mercat, on hi hagi cabuda el mecanisme de preus lliures basats en l'oferta i la demanda. Independentment de quins tipus de valor de la mercaderia s'estiguin estudiant, cadascun d'ells és un valor variable, una pauta aproximada que les parts de la transacció poden utilitzar en un moment determinat. Hi ha, per descomptat, indústries on la volatilitat dels indicadors rellevants és mínima, per exemple, segments de mercat dominats per ordres governamentals. Però això és més aviat una excepció. La capacitat de navegar en un entorn canviant de costos és un dels avantatges competitius més importants de qualsevol empresa moderna.